物业设备设施管理方案
智惑物业服务有限公司对**体育馆设备设施的管理实行系统化管理的先进管理模式，集智能建筑物、设备设施系统、人员结构、管理服务及他们之间的最优化组合，为体育馆创造一个高效、舒适、安全的环境。
智惑物业公司拥有各类专业工程技术人员确保**体育馆设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展，工程部具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量，为设备设施管理提供坚实的技术后盾，不断完善的设备设施应急预案确保设备设施出现故障时得到及时和有效的处理。
智惑物业公司实施定人、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工种持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据智能建筑物、设施、设备完好率统计标准对智能建筑物、设施及设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。
1、人员架构及配置
1.1、人员架构
1.2、人员配置
工程办公室：工程主管1人
设备运行组：值班工程师2人，运行工10人（其中:6人电气， 4人空调兼给排水）。
电气维修组：工程领班1人，电工4人，电梯工1人。
空调维修组：空调领班（兼锅炉）1人，空调工2人，锅炉工1人。
弱电维修组：弱电领班1人，弱电工2人。
网络通讯组：网络工程师2人，网络员4人。
消防组：消防领班1人，消防管理员2人。
给排水维修组：领班1人，管道工2人，土建设施维修工2人。
人员配置共计：40人
1.3、各班组工作时间
设备运行组：365天24小时
各设备维修组：365天，8：30-17：30
遇重大活动或特殊情况，工作时间另行调整
2、管理模式
在**体育馆及智惑物业公司总经理领导下，实行**体育馆智能建筑物、设施及设备管理主任负责制，实施运行组和维修组双管方式的管理模式，以确保智能建筑物、设施完好及各设备系统正常运行，计划维保和应急处理工作有序开展。运行部负责各设备系统的安全运行操作，日常巡视，数据记录，机房清洁，业主及其它部门的报修和应急处理工作。各维保部门负责所管智能建筑物、设施及设备系统的计划周期检查保养，各类维修及应急抢修工作。
3、服务标准、目标、任务
标准：设设备施完好率达98%以上；维修及时率达100%，维修合格率达100%。电梯困人等突发事故，接报后15分钟内到场处理。
目标：无重大设备责任事故发生；无重大安全事故发生；确保设备设施完好及设备安全正常运行；提高设备的适用效率，降低运行成本，
任务：负责设备设施维护及运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障检修、应急处理工作；制定设备应急预案，并定期演练，逐步完善；制定设备设施维护及节能方案，记录设备运行参数，定期分析并加以调整；
4、设备设施巡查、保养，以及应急处置管理。
4.1、供配电系统管理
4.1.1、管理内容
变压器、高低压配电柜、直流屏、计量柜、发电机、控制柜、双电源切换柜、动力柜、照明柜、消火盘、电缆、母线、各类灯光设备、应急灯、电源插座等设备的运行及维护、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理机房清洁等工作
4.1.2、运行管理
[运行工]
◎严格按照变配电、发电机的操作规程进行操作。
◎按规程按时巡视电气设备，详实记录有关数据，发现异常情况要及时采取措施，并向值班工程师和设备主任汇报。
◎负责保持值班室、发电机等机房、变配电室环境清洁卫生。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料15分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师，并在报修单上作好记录。
[值班工程师]
◎组织实施电气设备的运行操作，应急处理工作。同时负责对电气设备的运行数据进行分析处理。
4.1.3维保管理
[电气主管]
◎做好维保电工的管理工作。在设备主任的直接领导下，具体负责电气设备系统的维修、更新和改造工作，使设备在运行中保持良好的状态。
◎根据设备主任所作的月度工作计划，每周四制定下周工作计划、每月26日制定下月材料费用计划。
◎负责按计划内容安排维保电工作业。做好本工种和其他工种的协调工作，若遇到需要其他工种配合的情况要通知相关工种主管，预先做好人员安排。
◎为确保体育馆变配电、照明、控制中心、层面控制箱、发电机、电梯等运行处于良好状态，随时检查电气设备的使用、维修和保养情况，并负责解决有关技术问题。
◎负责用电设备的综合管理，包括技术档案的收集、保管，零星配件材料的采购计划编制，对所管理的电气设备提供技术指导和检查监督。
[维修电工]
◎每天上班前接受电气主管分配的电气设备维保任务，明确任务内容，按时保质保量完成任务。
◎做好设备故障应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决，若3小时内无法解决的，且是重要设备故障，维保主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。
4.1.4、停电应急预案
◎发生停电事件，立即以应急预案的顺序通知管理处经理。
◎设备主任或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。
◎如属体育馆全部断电，设备部在向供电所查明情况后，立即起动备用发电机。
◎如一路断电，则起用备用电源并用联络柜实行切换。
◎如属局部停电，按应急预案实施设备部应立即抢修，秩序部派员现场维持秩序。
◎由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序部需立即查明，若有，立即通知工程部按电梯困人应急预案进行处理。
◎当电源能在数分钟后恢复，则向**体育馆工作人员及游客作停电原因的解释；若一时还不能恢复，则设备部主任会同管理处经理将实际情况报告**体育馆主管部门，考虑应否采取疏散等应急措施。
◎如有必要将体育馆内人员撤退，保安员应按应急预案处理，协助指引体育馆内人员安全撤离。
◎若在非办公(营业)时间内遇停电情况，任何人都不能擅自进入停电区域内，除非获得保安人员之许可方可进入。
◎当所有人员撤离后，保安巡逻员检查整幢体育馆，确证所有人已安全离开，对整幢体育馆进行警戒。
◎监控中心对整个事件做出记录，会同设备部记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。
◎检修完毕恢复供电前，设备部应通知管理处、秩序及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备部检查各有关设备，保证所有设备正常运作。
◎事件结束后，设备部在2个工作日内将详细情况报管理部，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。
4.1.5、触电事故的应急预案
◎发现情况后，立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其它危险行为的发生。通知设备主任及工程师赶赴现场。
◎设备人员切断现场电源后，立即对触电受伤人实施抢救，以后程序按“急救”程序处理。
◎事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。
4.1.6、电气设备故障应急预案
◎一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相应的维修人员前来修复。
◎无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
◎如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
4.2、电梯系统管理
4.2.1、管理内容
消防梯、货梯、等设备系统的运行管理、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作。
4.2.2运行管理
[运行工]
◎负责电梯运行情况巡查和故障报告，确保**体育馆电梯的正常安全运行，机房电源的正常供给，双电源切换工作正常。
◎负责电梯关人等应急事件的处理，督促及配合电梯维保人员的故障检修工作。
◎负责保持电梯设备机房环境卫生。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料15分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员做出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。
4.2.3、维保管理
[电梯维保单位的人员]
◎负责电梯设备的计划保养、故障检修、应急抢修工作。
[电工]
◎每周一次检查各电梯设备机房的工具、灭火机等配件，清扫设备机房。
◎每周巡检电梯设备的运行状况，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。
◎负责督促及配合电梯维保人员的定期维保工作。
[工程主管]
◎负责对电梯设备维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认，每月对电梯设备维保单位的服务质量进行评价。
4.2.4电梯困人事故的应急预案
◎秩序部得知电梯故障，立即以消防应急预案的顺序通知管理处经理。有人被困时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之外最近地方，用口头告知被困人员。
◎立即通知主管领导，并在大堂该梯口树立停用牌。
◎立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。
◎非电梯管理员及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。
◎当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。
◎携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。
◎当事件结束后，立即撤除停用牌，恢复电梯工作，并在2个工作日内将《事故报告》报主管部门。工程部根据故障原因，立即予以整改，并在2个月内将《事故报告》及调查处理情况汇报管理部。
4.3、空调系统管理
4.3.1、管理内容
冷冻机组、冷却塔、锅炉、自控装置、加湿器、热交换器、冷却循环泵、冷/热水循环泵、热交换器、集水/分水器、蓄冰槽、空调风机、风机盘管、组合式空调箱、调节器、防水阀、风管、风口等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。
4.3.2、运行管理
[运行工]
◎必须严格按照冷冻机组、锅炉设备等操作规程进行操作。
◎设备运行期间，要对各阀门的开闭状态、膨胀水箱、补充水箱、浮球阀、溢水管、排污等情况进行巡检，发现问题要及时解决，无法解决时要报告值班工程师。
◎冷冻机或锅炉设备运行过程中发生问题都应在半小时内加以处理，无法处理的要立即报告值班工程师或设备主任，同时采取停故障机，开启备用机措施。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料5分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。
4.3.3维保管理
[空调主管]
◎做好对空调工的管理工作。在设备主任的直接领导下，具体负责空调设备系统的维修、更新和改造工作，使设备在运行中保持良好的状态。
◎根据设备主任所作的月度工作计划，每周四制定下周工作计划，每月26日制定下月材料需用计划。
◎负责按计划内容安排空调维保作业，在有多工种参与的项目中要做好本工种与相关工种的协调工作。若遇到需其他工种配合的情况，应先报告设备主任再通知相关工种主管预先作好人员安排。
◎为确保体育馆内空调设备运行处于良好状态，随时检查空调设备的使用、维修及保养情况，并负责解决有关技术问题。
◎负责空调设备的综合管理，包括技术档案的收集、保管，零星配件材料的采购计划编制。对所管理空调设备的维修保养提供技术指导和检查监督。
◎负责对空调冷冻机组维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认，每月对空调冷冻机组维保单位的服务质量进行评价。
[空调工]
◎每天上班前接收空调主管分配任务，明确任务内容，按时保质保量完成任务。
◎作好设备故障应急抢修工作一般故障要在3小时内解决，3小时内无法解决的且是重要部位的故障，空调主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。
◎督促、协助空调冷冻机组维保单位人员的定期维保、应急抢修工作。
4.3.4、空调设备故障应急预案
◎一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。
◎无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
◎如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
◎主要领导房间及重要机房在中央空调故障时，则立即起用空调柜机。
◎当空调主机、空调锅炉有故障或负荷量不足时，应及时关闭其它不重要场所的空调媒介水，保证重要房间和重大活动场所的空调效果。
4.4、给排水系统管理
4.4.1、管理内容
生活水泵、冷/热水泵、排水泵、潜水泵、水箱、锅炉、饮用水处理系统、软化水装置、绿化给水设备、电热水器、紫外线饮水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。
4.4.2、运行管理
[运行工]
◎严格按照给排水设备的操作规程进行操作。
◎控制柜上转换开关，一般情况下应放在“自动”位置，生活水泵的开停每隔一个月轮换一次。
◎按规程按时巡视给排水设备、详实记录、有关数据，发现异常情况要及时采取措施并向值班工程师和设备主任汇报。
◎水泵机房要保持干净整洁、无积尘、不得堆放杂物。
◎因工作维修等原因需停水时，应在要求停水前24小时由维保主管填写《停水通知单》，经设备主任审核并报**体育馆主管部门批准后，作好应急措施，方可停水。
◎若因市政突然停水时，应在立即联系有关部门，将停水情况立即报告**体育馆主管部门，并与相关工种人员一起应付可能出现的情况。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料5分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂时不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。
4.4.3、维保管理
[工程主管]
◎工程主管要做好对管道工的管理工作。在设备主任的直接领导下，具体负责给排水设备和智能建筑物、设施设施正常运行、维修、更新和改造业务，使设备保持良好运行状态。
◎负责对管道和智能建筑物、设施工作内容的进行检查，在有多工种参与实施的作业中，做好本工种和其他工种的协调工作。若遇需要其他工种配合的情况，应先通知相关工种主管，预先做好人员安排。
◎根据设备主任所作的月度工作计划，每周四制定下周工作计划，每月26日制定下月材料需用计划。
◎负责给排水设备和智能建筑物、设施设施的综合管理，包括技术档案的收集、保管，零星配件材料的采购计划编制。对所管理的给排水设备和智能建筑物、设施设施提供技术指导和检查监督。
[管道工]
◎每天上班前接受主管分配的给排水设备维保工作任务，明确任务内容，按时保质保量完成任务。
◎做好给排水设备应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决。若3小时内无法解决的且是重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。
[设施维修工]
◎每天上班前接受主管分配的智能建筑物、设施设施维保工作任务，明确任务内容，按时保质保量完成任务。
◎做好智能建筑物、设施设施应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决。若3小时内无法解决的且是重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。
4.4.4、突发性水浸事故应急预案
◎当接到报告后，立即告知秩序部。
◎秩序部接到爆管浸水信息，立即电告就近秩序维护员赶赴现场维持秩序，立即通知**体育馆主管部门、工程部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场协调处理，通知仓库将排水工具送到现场。
◎管理处经理立即担当现场指挥，统一调派人员。
◎设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀（如喷淋系统末端放水阀）保护其他设施设备、防止进一步扩大事件，防止因浸水产生触电事故，并将电梯手动提升至水浸区域以上楼层。如附近有机房、变电局等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。
◎保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。
◎秩序人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。
◎礼仪服务人员对现场业主进行安慰，避免引起混乱。
◎排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向主管汇报。提出纠正和预防措施。
4.4.5、台风袭击前或吹强烈大风的应急处理
◎接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。
◎工程部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，确保牢固。特别对排水设备、设施进行检查，确保完好和畅通。
◎礼仪服务部向业户传达台风信息，及时做好关好门窗的工作。
◎秩序加强巡逻次数，各当值秩序维护员监守岗位，无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。
◎设备人员加强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。
◎在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。
◎台风过后，如对体育馆设施及服务产生后果或影响的，由各部门立即实施修复或整改，提出纠正和预防措施，秩序部在2个工作日内将《突发事件报告》送管理处。
4.4.6、各设备故障应急预案
◎一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。
◎无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
◎如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
4.5、消防系统管理
4.5.1、管理内容
消防喷淋系统、消火栓系统、消防送风排烟系统、水喷雾灭火系统、防火卷帘门、FM200-气体灭火设备等系统设备的运行管理、日常巡视记录、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁、报警控制机、操作盘、烟温感探头、手动报警按钮、FM200-气体灭火装置、天然气管道、各类模块、消防警铃、区域显示盘、充电蓄电池、消防电话通讯系统、火焰探测器、中央控制机、中央中文处理系统、消防广播系统等系统设备的定期巡检、计划保养、故障维修、应急处理等工作。
4.5.2、运行管理
[运行工]
◎负责消防水、风系统设备的日常巡视工作，确保其处于正常工作状态。
◎负责保持消防水、风系统设备及机房的清洁卫生。
◎按巡检内容与检查标准按时巡视设备系统，作好记录。发现异常情况要及时采取措施，并向值班工程师汇报。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料5分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。
4.5.3、维保管理
[弱电工]
◎负责消防设备系统的定期巡检、计划维保与故障检修工作。
◎每周对消防水、风系统设备机房消防设施进行检查、清扫机房设备。
◎按维保计划作好消防设备系统进行检查与保养工作。
◎消防设备一般故障的排除在3小时内解决，若3小时内无法解决的且是重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。
[工程主管]
◎负责组织实施消防设备系统的定期巡检计划维保与故障检修工作。
4.5.4、消防应急处理预案
[组成]
◎消防报警系统
（1） 烟感报警。
（2） 温感报警。
（3） 水流指示报警。
（4） 按钮报警。
（5）电话报警。
◎喷淋报警系统
（1） 喷淋分区警铃报警。
（2） 喷淋分区继电器报警。
（3） 喷淋报警系统工作原理。
A层面喷头温度>68℃自动喷水。
B层面水流开关动作，主机显示。
C湿示报警阀工作。
D水力警铃响。
E压力继电器动作，主机显示。
F监控人员确认。
G启动喷淋泵。
[操作程序]
监控室值班接报，通知巡视秩序维护员5分钟赶到现场，确认火警后，及时报告管理处经理5分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场扑救。如现场火势较大无法自行扑救时，管理处经理出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急预案。
◎总指挥命令：
（1）按“火警断定”键。
（2）拨打“119”报警电话。
（3）拨打“120”救护电话。
（4）电话通知各部门。
（5）播放紧急广播。
（6）继续组织力量现场扑救。
（7）组织力量疏散救护楼层客人。
◎按“火警断定”键后，**体育馆消防报警系统启动
（1） 设备系统
A自动切换应急广播。
B火灾层电源插座和盘管风机自动断电。
C新、排风机自动断电。
D正压风机、消防排烟自动启动。
E防火阀关闭。
F电梯全部迫降。
G防火卷帘门迫降。
（2） 喷淋系统
A水流指示报警。
B喷淋分区警铃动作。
C喷淋分区继电器动作。
D消防泵启动。
（3） 消火栓系统
A启用消火栓水源救灾，由按钮直接启动消防泵。
B按钮直接启动消防泵，主机显示。
（4） 气体灭火系统
A居火灾区域内，烟感、温感报警。
B灭火气体自动喷射。
C主机显示。
◎各部门接报后，根据应急预案规定，实施具体措施
(1)监控室消防应急岗位职责
A一切行动听从总指挥的命令。
B熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。
C接报后，立即通知秩序维护员巡视人员5分钟内到达火警现场并及时通知管理处经理，汇报情况。
D如经巡视人员报告为误警，则按动消防报警柜上的“复原”键复位，然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处管理处经理。
E如经巡视人员报告位实警，则立即通知巡视人员 实施现场扑救，并将情况逐级汇报管理处管理处经理，接到应急总指挥命令后，则按动消防报警柜上的“火灾断定”键。
F火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。
G利用摄像头，观察避难客人的情况，如某处的人数较多，则通知该处指挥人员把客人疏散到其它安全地带或撤离大楼。
H利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲，使各楼层指挥人员及时到岗。
I必要时实施全大楼广播，其操作步骤如下：
J打开监控室操作调音台的柜门，拉出话筒线，检查是否线已功放连接，接上柜内话筒，开启话筒上的开关，即可实行全大楼广播。如需要磁带广播，则把广播磁带放入录音机内，按录音机上的“PLAY”键，再按调音台上的“TAPE（录音机）”按钮，即可实施全大楼磁带广播。
（2） 详见消防应急预案。
[误警处理程序]
◎如发生误报警，巡视秩序维护员到现场确认后，报告监控室值班及时消除，并写出事故报告，由巡视秩序维护员和**体育馆主管部门签字，备案存档。
◎由于误报警对馆内人员产生影响，当值巡视秩序维护员要向客人进行解释工作。（解释用语附后）
◎楼层消防报警显示消除工作，由监控室和BA室共同处理。
[疏散人员规范用语]
◎女士们、先生们，您所在的楼层发生火警，请马上撤离现场。
◎请大家不要惊慌，不要拥挤，从这里的消防楼梯往下走，尽快疏散到广场。
◎请各位女士脱掉高跟鞋，以防摔跤。
[消防广播方案]
嘟··· ···
女士们、先生们！你所在的楼层发生火警，请各位马上从安全出口撤离，不要使用电梯，听从指挥
D0˙˙˙ ˙˙˙
Attention ladies and gentlemen!
There is fire on your floor.
Please use emergency exit to evacuate immediately.
Please do not use elevators.
Please follow our instructions.
4.5.5、消防设备故障应急预案
◎一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。
◎无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
◎如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
◎消防设备（如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等）在火警时如发生故障，应立即赶赴设备现场，将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动，如还不能起动且在短时间内不能排故，应采用强制起动的方法，方法有二种：
A设法另接主接触器线圈电源，使其吸合，保证设备强行起动工作。
B设法直接将设备主电源接在大容量开关上，然后合上电开关，保证设备强行起动工作。
4.6、 弱电智能化系统管理
4.6.1、管理内容
控制设备系统的运行管理、数据记录分析、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作；网络设备系统的定期检查、计划保养、故障维修、应急处理等工作；AV系统、背景音响设备系统的定期检查、计划保养、故障维修、应急处理等工作；门禁系统的定期检查、计划保养、故障维修、应急处理等工作；车辆管理系统的定期检查、计划保养、故障维修、应急处理等工作。
4.6.2、运行管理
[运行工]
◎负责弱电设备系统的操作，日常巡视、应急处理工作。
◎按规程按时巡时、巡时弱电设备，详实记录有关数据，发现异常情况要及时采取措施，并向值班工程师和设备主任汇报。
[维修工]
◎接到报修任务单后，带好相关工具和材料15分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。
4.6.3维保管理
[工程主管]
◎工程主管要做好对弱电工的管理工作，在设备主任的领导下具体负责分管范围内设备系统的正常运行、维修、更新和改造工作，使设备保持良好的运行状态。
◎根据设备主任所作的月度工作计划，每周四制定下周工作计划，每月26日制定下月材料需用计划。
◎负责按计划内容安排弱电工作业，在有多工种参与的项目中要做好本工种与相关工种的协调工作。若遇到需其他工种配合的情况，要报告设备主任和通知相关工种主管，预先做好人员安排。
◎负责BA系统等弱电设备的综合管理，包括技术档案的收集、保管、零星配件材料的采购计划编制、协助设备主任对外委托修理工作。对所管理BA系统等弱电设备的维保提供技术指导和进行检查监督。
[弱电工]
◎每天上班前接受弱电主管分配任务，明确任务的内容，按时保质保量完成任务。
◎特约服务一般交由弱电主管或根据任务的轻重缓急直接安排弱电工进行施工，弱电工应按特约服务约定的内容和时间，保质保量完成任务，工作结束后征得**体育馆的工作人员签名后方可返回。
◎对巡查、维修中发现的问题一般在3小时内解决，3小时内难以解决的且是重要部位故障，应由弱电主管将故障原因、解决方案、解决时间书面报告弱电主管。
◎按时做好弱电设备的巡检维保工作。
4.6.4控制设备故障应急预案
◎一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。
◎无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
◎如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
◎当所有BA控制或自动控制设备的自控部分故障时，应立即赶赴设备现场，将手、自动转换开关扳至手动档并手动控制，保证**体育馆的工作人员及参观者不受影响。
4.7、建筑物及设施管理
4.7.1、管理规程
◎目的:定期对智能建筑物、设施进行养护和修缮，确保其处于安全正常使用功能。
◎适用范围：办公楼智能建筑物、设施、设施的运行管理
◎职责
(1)建物维修工负责智能建筑物、设施、设施的定期巡视、维修养护及异常报告。
(2)设备主管负责智能建筑物、设施、设施综合管理及上述工作的检查监督。
(3)管理处经理负责上述工作的检查监督。
(4)业户管理员负责向相关用户通知封路及公共部位场所设施。
◎工作程序
(1)建物维修工按《智能建筑物、设施、设施维修养护规程》与《智能建筑物、设施、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护。每月一次按《智能建筑物、设施、设备、设施巡视内容与要求》对小区智能建筑物、设施建物、公共设施进行巡查。将周期巡查、养护结果记录于《智能建筑物、设施、设施巡查记录表》和《智能建筑物、设施设施保养记录表》。智能建筑物、设施、设施修缮工作记录于《智能建筑物、设施、设备、设施维修记录表》内。智能建筑物、设施、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。
(2)给排水/智能建筑物、设施设备主管
A负责智能建筑物、设施、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作。
B每年12月按智能建筑物、设施完好情况制订下一年度《智能建筑物、设施、设备、设施（年度）维修计划表》。
C组织实施智能建筑物、设施、设施的维修保养工作，对智能建筑物、设施养护、修缮提供工作指导及检查监督。
D每季度组织建物维修工检查智能建筑物、设施、设施的使用状况，记录《智能建筑物、设施、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《智能建筑物、设施完好程度评定办法》，填写《智能建筑物、设施完好程度鉴定表》、《智能建筑物、设施完好情况分类记录表》，经经理审核后上报设备工程部。
E每年根据四个季度检查情况，填写《智能建筑物、设施完好情况汇总表》，上报设备工程部。
◎质量标准
(1)主体结构
A屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现。
B钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力。
C基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。
(2)屋面
平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。
(3)外粉刷
外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。
(4)钢木门窗及油漆
A门窗开关灵活，五金齐全。
B门窗油漆完好，无老化、无剥落现象，色泽均匀美观。
(5)楼地面
地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。木地板无潮湿、无腐烂。
(6)内粉刷
各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。
(7)沟路
1．路面、明沟
路面无裂缝破损，平整完好；室外明沟流水畅通。
2．下水道、窨井
下水道无阻塞，流水畅通；窨井盖圈完好无损，与路面齐平。
4.7.2、智能建筑物、设施、设施维修养护规程
◎目的：定期对智能建筑物、设施进行维修和养护，确保其处于安全正常使用功能。
◎适用范围：办公楼智能建筑物、设施、设施的维修养护管理。
◎职责：维修人员负责智能建筑物、设施、设施的维修养护，主管负责对维修养护工作进行指导、监督和委托维修的联系工作。
◎工作程序
（1）主管每年12月制订下一年度并按智能建筑物、设施完好情况制订《智能建筑物、设施、设备、设施（年度）维修计划表》。组织实施智能建筑物、设施、设施的维修保养工作，并进行指导、检查。
（2）建物维修工按《智能建筑物、设施、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行智能建筑物、设施维修并记录在《智能建筑物、设施、设备、设施维修记录表》内。
（3）智能建筑物、设施、设施修缮应遵循“小修24小时内，一般故障72小时内”，若无法修缮解决的重要部位，应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处 ，限期处理。
（4）在日常巡视中,发现有局部危房或全部危房,应立即组织抢险,并记录《智能建筑物、设施、设备、设施维修记录表》内。
4.7.3、智能建筑物、设施完好率统计办法
◎目的
◎定期对智能建筑物、设施进行普查，全面提高智能建筑物、设施完好程度，确保其处于安全、正常使用功能。
◎适用范围：本办法适用于公司所属的分公司、管理处。
◎职责
◎物业管理部负责制定管理办法，并加以指导、检查、考核。
◎管理处、分公司负责调查、统计、填写智能建筑物、设施完好率各类表格，并实施智能建筑物、设施管理工作。
◎工作内容
◎多层智能建筑物、设施检查内容：
（1） 外部建筑包括智能建筑物、设施结构、屋面、外粉刷、门窗、水落水管。
1.智能建筑物、设施结构指智能建筑物、设施一般常用结构，还包括阳台、雨蓬等。
2.屋面包括平（斜）屋面及各类出线。
3.外粉刷指外墙面砖、汰石子、马赛克、水泥黄砂粉刷、包括清水墙、勒脚等。
4.门窗指各类门窗、油漆、门窗头线、窗盘。
5.水落水管指雨水管。
（2） 内部建筑包括楼地面、内粉刷、水电卫。
1.楼地面指楼内楼板、地坪、楼梯等。
2.内粉刷指内墙面粉刷、楼梯踏步、顶角线、踢角线等。
3.水电卫指楼道内各类照明（电线、开关、灯头等。）、 卫生设备、给排水（上水管、污水管、自来水龙头等。）
4.智能建筑物、设施附属构筑物包括路面、明沟、下水道。
◎高层智能建筑物、设施检查内容：
（1） 外部建筑包括智能建筑物、设施结构、屋面、外粉刷、门窗、水落水管。
1.智能建筑物、设施结构指智能建筑物、设施一般常用结构，还包括雨蓬、地下室、地下车辆等。
2.屋面包括平屋面及各类出线。
3.外粉刷指外墙面砖、地砖、幕墙玻璃、勒脚等。
4.门窗指各类门窗、油漆、门窗头线、窗盘。
5.水落水管指雨水管。
（2） 内部建筑包括楼地面、墙内粉刷。
1.楼地面指楼内楼板、地坪、楼梯等。
2.墙内粉刷指内墙面粉刷、楼梯踏步、顶角线、踢角线等。
（3）智能建筑物、设施附属构筑物包括路面、明沟、下水道。
◎根据《智能建筑物、设施完好程度评定办法》，每年一次对智能建筑物、设施进行普查，统计结果填写到《智能建筑物、设施完好程度鉴定表》、《智能建筑物、设施完好情况分类记录表》、《智能建筑物、设施完好情况汇总表》经经理审核后上报物业管理部。
5、备品备件及物料采购与使用管理
**体育馆的设备运行及维修所需的备品备件、物料辅料实行“先计划，后审批；先支付，后采购；先登记入库，后结算”的实用实结算管理办法。
5.1、先计划，后审批
由智惑物业管理有限公司每月26日之前提交下月《备品备件、物料辅料的耗用数及费用计划报告》，报**体育馆审批，**体育馆在次月1日之前将审批同意的《报告》反馈于智惑物业管理有限公司。
5.2、先支付，后采购
根据已审批同意《报告》中的费用额度，体育馆予于5日之前先预付其费用。智惑物业管理有限公司收到支票后，根据“货比三家、相对集中供应商”的采购原则进行购买或约定服务，并进行登记，核实其提货单或购货发票。
5.3、先登记或登记入库，后使用，再结算
货物先登记或登记入库，再使用，然后智惑物业管理有限公司凭货物或约定服务的发票向**体育馆结算；每月29日～31日为结算日；月度采购费用实行“多退少补”。
通过实施这一全面的管理方案，可以确保体育馆设备设施的高效运作，为用户提供优质的体育运动环境。
